Impacto da Reforma Tributária nas Operações com Imóveis: O Que Muda na Locação

Introdução

A Reforma Tributária aprovada no Brasil tem causado grande mobilização entre investidores, empresas e especialistas contábeis.

Entre os diversos pontos alterados, um dos mais sensíveis é o tratamento tributário das operações com imóveis, em especial as de locação.

As mudanças impactam diretamente pessoas jurídicas, exigindo uma análise criteriosa para planejamento tributário e reestruturação de patrimônio.

Histórico e Contexto da Reforma

A proposta da Reforma Tributária tem como objetivo simplificar o sistema tributário nacional, unificando tributos e aumentando a transparência na arrecadação.

Dentre as principais mudanças, destaca-se a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirão tributos como o PIS, Cofins, ICMS e ISS.

Locação de Imóveis por Pessoas Jurídicas: O Novo Cenário Tributário

Para pessoas jurídicas, o impacto é direto e significativo. A locação de imóveis passará a ser tratada como se fosse um serviço para fins de incidência da CBS e do IBS, o que representa um novo custo a ser absorvido pelas empresas locadoras. Ou seja, atualmente, atividade de locação não tem incidência de ISS, porém, como IBS e CBS sempre são aplicados em conjunto, a locação terá esse impacto.

Este fator afeta diretamente a rentabilidade da atividade e pode levar à revisão de contratos, reajustes de aluguéis e necessidade de repasse parcial ao locatário.

A reforma também prevê a aplicação de um redutor na base de cálculo desses tributos para locações residenciais, com o objetivo de evitar aumento excessivo da carga tributária sobre esse tipo de operação. Além disso, a atividade de locação de imóveis também terá um redutor de alíquota, que certamente irá ajudar a dimensionar a carga tributária.

Mas ainda assim, haverá aumento de carga tributária, aumento esse que poderá ser parcialmente compensado com créditos de IBS e CSB de serviços tomados ou produtos adquiridos, o que na verdade, é muito pouco nesse tipo de atividade.

No entanto, locações comerciais não serão beneficiadas, o que exige das empresas um novo olhar sobre seus modelos de negócio e estratégias de planejamento tributário.

Apesar dessas mudanças, a opção pela pessoa jurídica segue sendo, em muitos casos, mais vantajosa que a tributação direta como pessoa física.

A possibilidade de deduções, organização empresarial, blindagem patrimonial e maior controle contábil favorece a manutenção das estruturas empresariais, especialmente para quem possui grande volume de ativos imobiliários ou pretende organizar o patrimônio para fins de sucessão.

Holdings Patrimoniais: Estrutura Ainda Mais Relevante

As holdings patrimoniais, tradicionalmente utilizadas para a administração e proteção de patrimônio imobiliário, continuam sendo uma excelente opção mesmo após a reforma.

Como o IBS e a CBS também incidirão sobre pessoas físicas em determinadas condições, a estrutura de uma holding ainda continua a oferecer vantagens que vão além da carga tributária, como organização patrimonial, governança familiar, proteção de bens e planejamento sucessório eficiente.

A comparabilidade entre pessoas físicas e holdings deve considerar não apenas as alíquotas de tributos, mas também os benefícios de longo prazo e a segurança jurídica que essas estruturas proporcionam. Por isso, reforça-se a importância de uma análise contábil e jurídica personalizada para garantir a continuidade dos ganhos e a eficiência da gestão patrimonial.

Planejamento e Adequação: O Papel da Contabilidade Especializada

Diante desse novo cenário, o papel da contabilidade especializada se torna ainda mais relevante. Apenas um acompanhamento técnico e atento à legislação permitirá identificar os impactos reais da reforma e traçar estratégias para minimizar perdas, manter a regularidade fiscal e proteger o patrimônio.

Empresas do setor imobiliário, holdings e demais entidades com receita de locação devem iniciar imediatamente o processo de análise tributária para não serem surpreendidas com custos inesperados ao final do período de transição.

Conclusão

A Reforma Tributária traz mudanças profundas e ainda pouco exploradas no que diz respeito à locação de imóveis por pessoas jurídicas.

Avaliar cada caso, considerar os impactos da tributação sobre o setor, reavaliar estruturas como holdings e preparar um planejamento tributário eficiente são medidas indispensáveis. Neste contexto, contar com uma contabilidade estruturada e atualizada é essencial para atravessar esse período de transição com segurança e inteligência estratégica.

Caso queira entender melhor como essas mudanças impactam diretamente sua empresa ou seu patrimônio, entre em contato com a Planconsul Contabilidade e agende uma conversa conosco.