Operação de Venda de Imóveis. Como Fica com a Reforma Tributária

Venda de Imóveis na Reforma Tributária: Pessoa Física x Holding Patrimonial (o que muda, quando compensa e como calcular)

A reforma tributária (LC 214/2025) inaugurou um regime específico para operações com bens imóveis no IBS e na CBS, com alíquotas reduzidas e um redutor de ajuste para evitar bitributação em revendas.

Para quem possui patrimônio relevante, a decisão entre vender na pessoa física ou por uma holding patrimonial impacta diretamente carga tributária,

sucessão e proteção patrimonial.

Se preferir, assista ao vídeo abaixo para uma melhor compreensão.

1) Como é hoje (2025) e o que fica estável

Pessoa Física (PF)

• IR sobre ganho de capital na venda (diferença entre preço de venda e custo ajustado), com alíquotas progressivas:

  
  

  • 15% até R$ 5 milhões;

  • 17,5% de R$ 5–10 mi;

  • 20% de R$ 10–30 mi;

  • 22,5% acima de R$ 30 mi.

    
    

• Benefícios como a isenção do único imóvel até R$ 440 mil e a isenção com reinvestimento em imóvel residencial em até 180 dias permanecem válidos.

Ponto importante: o redutor de ajuste da reforma não altera o IRPF; ele reduz a base do IBS/CBS nas operações abrangidas pelo novo regime (ver Seção 3).

Holding patrimonial (PJ)

A classificação contábil do imóvel define o regime de tributação:

• Imobilizado (uso/locação): na venda, apuração de ganho de capital (IRPJ 15% + adicional de 10% sobre excedente + CSLL 9%).

  
  

• Estoque (atividade de compra e venda) ou propriedade para investimento com locação nos últimos 5 anos: tributação sobre o lucro da atividade (receita operacional), não como ganho de capital.

  
  

• Lucro Presumido: quando a venda compõe receita bruta (estoque/atividade imobiliária), aplicam-se os coeficientes de presunção (8% IRPJ; 12% CSLL) sobre a receita — regra tradicional do setor.

2) O que muda com a reforma (IBS/CBS) e por que a holding segue estratégica

2.1 Redutor de ajuste (núcleo do regime imobiliário)

A LC 214/2025 vincula a cada imóvel um “redutor de ajuste” que reduz a base de IBS/CBS na alienação (e em outras hipóteses do regime).

• Imóveis já possuídos em 31/12/2026: redutor inicial = valor de referência nessa data.

  
  

• Imóveis adquiridos a partir de 01/01/2027:

  
  

  • de não contribuinte do IBS/CBS → redutor = menor entre custo de aquisição e valor de referência;

  • de contribuinte do IBS/CBS → carrega o saldo do redutor do vendedor.

Na venda, a base do IBS/CBS = preço da operação – saldo do redutor na data.

Observações: em regra, o redutor se extingue na alienação, salvo se o adquirente também for contribuinte do regime regular (aí mantém-se o mesmo valor atualizado pelo IPCA); há limitações se a revenda ocorrer antes de 3 anos em certos casos.

2.2 Alíquotas reduzidas para o setor

Para operações imobiliárias:

• Alienação → 50% da alíquota geral;

• Locação/cessão/arrendamento → 70% da alíquota geral.

(As alíquotas de referência do IBS e da CBS serão fixadas pelos entes; o setor opera com percentuais reduzidos frente ao IVA “cheio”.)

2.3 Quando a PF vira contribuinte de IBS/CBS (habitualidade)

A PF passa a ser contribuinte de IBS/CBS em situações de habitualidade, por exemplo:

• Venda (alienação/cessão de direitos): se no ano-calendário anterior vendeu mais de 3 imóveis distintos ou vendeu imóvel construído por si nos 5 anos anteriores (entre outros critérios).

  
  

• Locação: se locar mais de 3 imóveis e tiver receita > R$ 240 mil no ano anterior; há gatilho no próprio ano se exceder em 20% esse valor.

Em termos práticos, isso aproxima a PF recorrente de uma PJ para fins de IBS/CBS — reforçando o papel da holding para quem opera com maior frequência (além da sucessão e da blindagem).

2.4 O que não muda

O ITBI (municipal) permanece fora do IBS/CBS e segue suas próprias regras.

3) Exemplo prático completo (com o redutor de ajuste)

Cenário (hipotético para fins didáticos):

• Imóvel comprado por R$ 3.000.000; venda por R$ 5.000.000 em 2027+.

  
  

• Redutor de ajuste (saldo na data da venda) = R$ 3.000.000 (ex.: imóvel já possuído em 31/12/2026, usando o valor de referência).

  
  

• Alíquota geral do IVA dual a definir; para ilustrar, suponha 27%. Pela regra setorial, a alienação usa 50% da alíquota geral ⇒ 13,5%.

  
  

• Apenas simulação — a alíquota efetiva será definida pelos entes.

Fórmulas Aplicadas

• IRPF (ganho de capital PF) = ganho × alíquota progressiva.

• Base IBS/CBS = preço de venda – redutor.

• IBS/CBS = base IBS/CBS × alíquota setorial aplicável.

3.1 Cálculos

• Ganho (para PF ou PJ-imobilizado): R$ 2.000.000

• Base IBS/CBS: 5.000.000 – 3.000.000 = R$ 2.000.000

Situação (2027+)	Tributos envolvidos	Cálculo ilustrativo	Total estimado
PF não habitual (não contribuinte IBS/CBS)	IRPF ganho de capital (15% até R$ 5 mi)	2.000.000 × 15% = R$ 300.000	R$ 300.000
PF habitual (contribuinte IBS/CBS)	IRPF + IBS/CBS	IRPF: 2.000.000 × 15% = 300.000 + IBS/CBS: 2.000.000 × 13,5% = 270.000	R$ 570.000
Holding – IMOBILIZADO (venda eventual)	IRPJ/CSLL sobre ganho + IBS/CBS	IRPJ 15%: 300.000 + adicional IRPJ 10% sobre excedente (~R$ 176.000) + CSLL 9%: 180.000 + IBS/CBS: 270.000	~R$ 926.000
Holding – ESTOQUE/ATIVIDADE (lucro presumido)	IRPJ/CSLL sobre receita (presunção) + IBS/CBS	IRPJ: (8% × 5.000.000) × 15% = 60.000 (+ adicional possível) + CSLL: (12% × 5.000.000) × 9% = 54.000 + IBS/CBS: 270.000	~R$ 384–400 mil

Adicional IRPJ: 10% sobre o lucro que excede R$ 240 mil no ano (simulação simplificada). Números ilustrativos; dependem da regulamentação final e parâmetros de cada ente.

4) O que isso significa na prática (insights acionáveis)

• Holding segue estratégica — não apenas por impostos:

  
  

  • Governança e sucessão (doações com reserva de usufruto, acordos societários, liquidez entre herdeiros).

    
    

  • Blindagem patrimonial lícita (separação de riscos empresariais e pessoais).

    
    

  • Previsibilidade em operações recorrentes: PF que vende >3 imóveis ou constrói para revenda pode virar contribuinte de IBS/CBS, somando IVA ao IRPF — na holding você já planeja para o regime regular, aproveitando o redutor de ajuste e a redução de 50% na alíquota setorial.

    
    

• Escolha contábil é decisiva na PJ:

  
  

  • Imobilizado → IRPJ/CSLL sobre o ganho (pesado em vendas isoladas).

  • Estoque/atividade → IRPJ/CSLL sobre receita presumida + IBS/CBS com redutor de ajuste (pode ser mais eficiente em operações típicas de compra e venda).

    
    

• Redutor de ajuste não mexe no IRPF, mas reduz fortemente a base do IBS/CBS — especialmente em imóveis com alto valor de referência em 31/12/2026.

  
  

• ITBI continua à parte (tributo municipal) e deve ser considerado no custo total da operação.

5) Checklist de decisão (PF x Holding) para venda de imóvel

• Frequência: vai vender >3 imóveis/ano (ou construiu para revender)? Se sim, PF tende a virar contribuinte de IBS/CBS → estruture via holding.

  
  

• Classificação na PJ: estoque (compra e venda) ou imobilizado (uso/locação)? Simule ambos.

• Linha do tempo: imóvel já existente em 31/12/2026 ou adquirido depois? Calcule o redutor de ajuste.

  
  

• Estratégia societária: sucessão, acordos de sócios, proteção e governança têm valor econômico além do imposto.

6) Conclusão

A reforma não elimina as diferenças entre PF e holding — ela profissionaliza o jogo para quem negocia imóveis.

• A PF eventual continua pagando só IRPF.

  
  

• A PF habitual soma IBS/CBS, aproximando-se do tratamento de uma PJ.

  
  

• A holding permanece vantajosa na organização patrimonial e sucessória e, tributariamente, pode ser mais eficiente quando há recorrência e a classificação é adequada (estoque/atividade), sobretudo com o redutor de ajuste atuando sobre a base do IBS/CBS e a redução de 50% na alíquota setorial.

Manter uma contabilidade bem estruturada é o que garante decisões corretas, economia tributária e segurança patrimonial.